租金回報率計算機
考慮買樓收租前，租金回報率係衡量「呢層樓抵唔抵買」嘅第一條數。輸入物業價格、月租同每年雜費（差餉、管理費、保險、空置率），即刻見到毛租金回報率 (Gross Yield) 同淨租金回報率 (Net Yield)，仲會顯示扣除空置同支出後嘅每月／每年實收現金流。
請輸入有效嘅數字
毛租金回報率
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淨租金回報率
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實收年租（扣空置）
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年支出合計
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每月淨現金流
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結果未計入按揭利息、物業稅、稅務扣減或樓價升跌；只反映租金現金流相對買入價嘅回報率。
公式
毛租金回報率 = 年租 ÷ 物業價格 × 100% | 淨租金回報率 = (年租 × (1 − 空置率) − 年支出) ÷ 物業價格 × 100%
- · 香港差餉約為應課差餉租值嘅 5%，每季由差餉物業估價署徵收；地租另計（一般係應課差餉租值嘅 3%，視乎契約）。
- · 管理費按屋苑同呎數差別大，2024 年市區私樓常見每呎 HK$2.5–4 / 月，可乘 12 攞每年數字。
- · 空置率反映「平均一年內幾耐冇租客」；香港私人住宅整體空置率近年約 4–5%（差估署年度報告），但個別屋苑可以高過 10%。
- · 本計算機嘅淨回報唔包括按揭利息、物業稅（標準稅率 15%，但有 24% 免稅額）、印花稅同任何潛在樓價升跌；如果有按揭，實際內部回報率 (IRR / cash-on-cash) 會同呢度顯示嘅差距好大。
- · 行業通用同義詞：英文 cap rate 一般指 NOI / 樓價，即係本工具嘅 net yield（NOI 唔包按揭利息）。
- · 參考來源：差餉物業估價署《香港物業報告 2024》、HKMA《Quarterly Bulletin》、香港地產建設商會關於私樓租金嘅按年數據。
常見問題
毛回報同淨回報邊個先有用？
快速篩走「明顯唔抵買」嗰啲樓盤可以睇毛回報率（低過 2.5% 一般好難 cover 利息同雜費）；但實際決定要唔要落訂就一定要睇淨回報，因為香港新樓管理費同差餉合計可以食走毛回報嘅 0.8–1.5 個百分點。
點解我計到嘅回報率咁低，可唔可以加按揭一齊計？
租金回報率係衡量「物業本身」嘅效率，所以慣例上唔包按揭。你想睇實際自己袋幾多錢，要轉用 cash-on-cash 回報率（每年現金流 ÷ 已付出嘅首期＋雜費）；2024 年香港 H+ 按揭利率封頂約 4%，遠高於樓價平均 2.5–3% 嘅毛回報，理論上「正向 leverage」唔成立，買樓收租主要靠樓價升值同槓桿放大，而唔係月月袋正現金。
香港私樓嘅平均租金回報率係幾多？
根據差餉物業估價署《香港物業報告 2024》數據，全港私人住宅毛租金回報率約 2.5–3.5%，A 類細單位（< 40 平米）通常最高（2024 約 3.4%），E 類豪宅最低（< 2%）。淨回報通常再低 0.8–1.5 個百分點。
車位、商鋪、寫字樓都可以用呢個工具？
可以。公式對任何「以租金產生回報嘅資產」都通用 — 將「月租」改成相應收入、「年支出」加入適用嘅管理費、保險等。但留意商業物業嘅典型空置率（10–15%）、租務裝修期同免租期通常高過住宅，宜將空置率輸入做大啲。
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