香港按揭成數 LTV 計算機
輸入物業估值同想借嘅貸款金額，本工具即時計到 LTV（loan-to-value，按揭成數）、所需首期，並按物業用途（自住／投資／商廈）同有冇申請 HKMC 按揭保險（MIP），對照金管局現行上限睇你嘅借貸計劃過唔過得到關。最常見嘅情境：自住住宅 ≤$10M 用 MIP 借九成、$10M–$15M 借八成、$15M–$30M 七成；投資物業劃一六成。
請輸入有效嘅數字
按揭成數 LTV
70.00%
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首期
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HKMA 監管上限
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按 HKMA 2024-07-29 最新監管措施同 HKMC MIP 計算；個別銀行內部政策可能更嚴。
公式
LTV (%) = 貸款金額 ÷ 物業估值 × 100 首期 = 物業估值 − 貸款金額 首期 (%) = 100 − LTV (%) 金管局上限：自住 70 %、投資／公司持有 60 %、商廈／工廈 70 % HKMC MIP 自住住宅頂額：≤$10M 90 %、≤$15M 80 %（貸款≤$12M）、≤$30M 70 %、>$30M 不適用
- · LTV (loan-to-value，按揭成數) 係銀行同金管局衡量按揭風險嘅最基本指標 — 數字愈大代表借得愈多、銀行風險愈高。
- · HKMA 喺 2024-02-28 同 2024-07-29 兩次「逆周期」放寬：自住住宅劃一上限調高至 70 %、商廈／工廈亦由 60 % 調高至 70 %、投資物業維持 60 %。
- · HKMC 按揭保險（Mortgage Insurance Programme, MIP）只限自住住宅，可借高過 70 % 上限。樓價 ≤$10M 最高 90 %、$10M–$15M 最高 80 %（貸款額不超過 $12M）、$15M–$30M 最高 70 %（同基本上限一樣）、>$30M 唔受保。
- · 銀行內部仲會睇供款佔入息比率（DSR）— 一般唔可以超過 50 %（壓力測試 +200 點子後不可超 60 %），即使 LTV 過關亦未必批足。
- · 貸款額去到 $12M、$15M、$30M 等等 HKMC 樓價分界附近時，建議用「結構件按揭」（一筆主按 + 一筆 MIP）計清楚兩個 cap 都過到，本工具會自動將 $10M–$15M 段嘅 80 % LTV 同 $12M 貸款額兩者取細嗰個。
- · 一手新樓有時會由發展商提供「呼吸 plan」「二按」等高成數融資，唔受 HKMA 上限約束，但通常頭幾年低息、之後跳升至 P+2/P+3，要小心後段供款大幅增加。
- · 資料來源：HKMA Press Release《Adjustments to Property Mortgage Measures》（2024-02-28、2024-07-29）；HKMC Insurance Limited《按揭保險計劃》資格表（截至 2024 年）。
常見問題
LTV 同首期係咪同一回事？
兩者係互補嘅：LTV 係「銀行借幾多 %」、首期係「自己出幾多 %」，加埋係 100 %。例如樓價 $6M、銀行借七成（LTV 70 %），即 $4.2M 係銀行貸款，剩低 $1.8M（30 %）就係買家要自己出嘅首期。除咗首期之外，買家仲要預多 1.5 %–4.25 % 印花稅、律師費同經紀佣金，本工具未包含呢啲額外現金開支。
我係首次置業，買 $700 萬樓最多可以借幾多？
$7M 屬於 HKMC MIP「樓價 ≤ $10M」一檔，自住申請最多可以借九成 = $6.3M，首期最少 $700,000（10 %）。如果唔申請按揭保險，淨用 HKMA 基本上限 70 %，最多借 $4.9M，首期要 $2.1M。MIP 會收一筆一次性保費（通常 $4M 以下保費約 1.32 %–4.35 %），可以揀融入按揭一齊還；要 DSR 過得到關（一般 ≤ 50 %）先批得足。
點解我用公司或 BVI 名義買樓得六成按揭？
HKMA 將「以公司／BVI 名義持有」一律當作「投資／非自住」處理，按揭上限劃一 60 %，亦冇得用 HKMC 按揭保險。原因係呢類結構通常係作出租或避稅、轉讓物業權益用，金管局風險加權較高。如果想攞 70 %–90 % 自住按揭，要以個人名義買並書面承諾自住。
$1,500 萬以上嘅樓係咪一定要俾五成首期？
經 2024 年放寬之後，唔再係 50 %。HK$15M–$30M 一檔，自住住宅基本上限已放寬到 70 %（即首期 30 %），HKMC MIP 喺呢段冇額外加碼。HK$30M 以上仍然只可用基本 70 %，HKMC MIP 唔保。記住：呢個係「監管上限」，個別銀行內部政策、申請人收入水平、新／二手樓樓齡都會影響實際批核成數，建議買樓前向兩三間銀行做估價同 pre-approval。
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