償債覆蓋率計算機（DSCR）
償債覆蓋率（Debt Service Coverage Ratio，DSCR）係銀行批商業按揭、出租物業貸款同中小企貸款時最先睇嘅一條數：物業 / 企業每年「真正可用嚟還債嘅現金」（NOI），相對「實際要還嘅本 + 息」嘅倍數。本工具計到 DSCR、盈餘現金流、損益平衡點，並用商業地產嘅 1.25× 標準對你做即時分級。
Please enter a valid NOI and a positive annual debt service.
DSCR
1.50
Strong (≥ 1.25)
Lender acceptance scale
Cash-flow surplus (NOI − debt service)
—
NOI break-even
—
Max debt service to keep DSCR ≥ 1.25
—
Bands use the commercial-RE / small-business underwriting convention (Fannie Mae DUS, Freddie Mac SBL, typical bank lenders). Residential mortgages, agricultural and specialty loans use different thresholds.
Formula
DSCR = NOI / 每年總還款額（本 + 息）
- · NOI（Net Operating Income）= 租金 / 營業收入 − 營運開支，但 **唔扣** 利息、本金或所得稅 — 即 EBITDA 喺地產嘅近似版本。
- · 每年還款額包括本金加利息嘅 12 個月總和；如果係 interest-only loan，就只係利息，但相應 DSCR 會睇起嚟靚啲。
- · 商業地產通用門檻：DSCR ≥ 1.25 一般可批；1.15–1.25 屬「勉強合格」；< 1.0 代表 NOI 蓋唔住還款。
- · Fannie Mae DUS、Freddie Mac SBL 同 CMBS 大多採用 1.25× 為最低；酒店、寫字樓等高波動資產類別會要求 1.30–1.40×。
- · 住宅按揭、農地或專業貸款用不同嘅指標（例如 DTI、LTV），唔好直接套用。
- · 來源：Brueggeman & Fisher《Real Estate Finance and Investments》第 16 版第 12 章；Fannie Mae Multifamily Underwriting Standards 2024 版。
Frequently asked
點解 DSCR 嘅標準係 1.25 而唔係 1.0？
DSCR = 1.0 表示 NOI 啱啱蓋過還款 — 即係「全年無一個月空租、無一次大維修、無加息、無欠租」嘅情況下先夠還。實務上幾乎一定會出意外：商業物業空租率喺 5–10% 屬正常，CapEx（換冷氣、修屋頂）每幾年就要一筆，加息週期更會直接推高利息開支。1.25× 嘅 25% 緩衝大約對應「年度現金流可承受 20% 收入下跌或 25% 利息上升而唔斷供」— 呢個係 Fannie Mae DUS、Freddie Mac SBL 同大部分銀行 stress-test 過後嘅最低安全邊際。較高風險嘅資產類別（酒店、零售）通常要 1.30–1.40×。
我應該用 NOI 定 EBITDA 嚟做分子？
視乎你係批緊咩貸款：(1) 商業 / 投資物業（pure real estate）— 用 NOI，定義係「租金 + 其他物業收入 − 物業營運開支（管理、維修、保險、地租 / 差餉）」，但 **唔扣** 利息、攤銷折舊、所得稅同 CapEx；(2) 中小企商貸 — 用 EBITDA 或 EBITDAR（再加返租金）做分子，反映企業整體現金流能力。兩者本質都係「未扣財務成本嘅現金流」，但物業同企業嘅「營運開支」定義唔同，所以一般唔會混用。如果係餐廳、酒店等「企業 + 物業」混合資產，銀行通常會睇兩個版本嘅 DSCR。
Interest-only loan 嘅 DSCR 計法有咩唔同？要小心啲咩？
計法本身一樣，但「每年總還款額」喺 interest-only 期間 = 利息，**唔包本金** — 所以 DSCR 數字會明顯靚啲（少咗本金部分嘅分母）。問題係：interest-only 期完咗之後，loan 通常會進入 amortisation 期或者要 balloon 一筆，當時嘅 DSCR 可能會即刻跌穿 1.0。穩健做法係用「fully amortising debt service」（即按 25 / 30 年攤分）嚟計 DSCR，當作 stress test。Fannie Mae DUS 嘅 "Amortizing DSCR" 同 "Interest-only DSCR" 就係呢個邏輯分兩條數比較，兩個都要過門檻先批。
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